Tapu Masrafı Ne Kadar? 2026 alım-satım giderleri
Ev alırken sadece tapu harcı yok — döner sermaye, kredi çekiyorsanız ipotek harcı, emlakçıyla çalışıyorsanız komisyon ve zorunlu DASK gibi kalemler de var. Bu rehberde 3.000.000 ₺'lik bir konut üzerinden tüm tapu masrafını kalem kalem, 2026 rakamlarıyla çıkarıyoruz.
Tapu masrafı ne kadar?
Nakit alımda tapu masrafının neredeyse tamamı harçtır; döner sermaye küçük ama sabit bir kalemdir. Kredili alımda ve emlakçıyla çalışıldığında toplam maliyet ciddi biçimde artar. Kendi rakamınız için tapu masrafı hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.
Tapu masrafı hangi kalemlerden oluşur?
Bir alım-satımda karşınıza çıkabilecek kalemler ve 2026 tutar/oranları:
- Tapu harcı — %4: satış bedelinin binde 40'ı; alıcı %2 + satıcı %2 olarak paylaşılır. Devlete ödenir.
- Döner sermaye: tapu müdürlüğü hizmet ücreti = 2.227 ₺ gösterge × yöresel katsayı + 307 ₺ ilave hizmet. Katsayı 1–3 arasıdır.
- İpotek tesis harcı — binde 4,55: yalnızca kredili alımda; çekilen kredi tutarı üzerinden. 2.000.000 ₺ kredide 9.100 ₺.
- Emlakçı komisyonu: taraf başına azami satış bedelinin %2'si + %20 KDV. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder.
- Zorunlu DASK: konutun m²'sine göre değişen deprem sigortası; genellikle alıcı öder.
- Ekspertiz / değerleme: kredili alımda banka için taşınmaz değerleme ücreti.
3.000.000 ₺ konutta tapu masrafı: tam döküm
Büyükşehir ilçesinde (katsayı 2,5), 2.000.000 ₺ krediyle alınan 3.000.000 ₺'lik bir konut için örnek döküm:
| Kalem | Oran / hesap | Tutar |
|---|---|---|
| Tapu harcı — alıcı payı | %2 | 60.000 ₺ |
| Tapu harcı — satıcı payı | %2 | 60.000 ₺ |
| Tapu harcı toplamı | %4 | 120.000 ₺ |
| Döner sermaye | 2.227 × 2,5 + 307 | 5.875 ₺ |
| İpotek tesis harcı | binde 4,55 × 2.000.000 | 9.100 ₺ |
| Genel toplam (komisyon hariç) | — | 134.975 ₺ |
Kaynak: TapuHarcı 2026 hesap motoru (492 s.k. tarifesi + TKGM döner sermaye cetveli). Emlakçı komisyonu ve DASK hariçtir.
Satış bedeline göre toplam tapu masrafı
Aşağıdaki tablo, farklı satış bedelleri için nakit alımda toplam tapu masrafını (harç %4 + döner sermaye, katsayı 2,5) gösterir. Kredi ve komisyon hariçtir.
| Satış bedeli | Tapu harcı %4 | Döner sermaye | Toplam masraf |
|---|---|---|---|
| 1.500.000 ₺ | 60.000 ₺ | 5.875 ₺ | 65.875 ₺ |
| 2.000.000 ₺ | 80.000 ₺ | 5.875 ₺ | 85.875 ₺ |
| 3.000.000 ₺ | 120.000 ₺ | 5.875 ₺ | 125.875 ₺ |
| 5.000.000 ₺ | 200.000 ₺ | 5.875 ₺ | 205.875 ₺ |
| 8.000.000 ₺ | 320.000 ₺ | 5.875 ₺ | 325.875 ₺ |
Kaynak: 492 s.k. (4) sayılı tarife + TKGM 2026 döner sermaye cetveli. Harç iki tarafa bölünür; tabloda toplam gösterilmiştir.
Kendi toplam masrafını çıkar
Satış bedelini, yöresel katsayıyı ve varsa kredi tutarını gir; harç, döner sermaye, ipotek harcı ve komisyonla toplam masrafı anında görür, kim ne öder tablosunu alırsın.
Toplam Masrafı Hesapla →Kredili alımda toplam masraf nasıl değişir?
İpotek tesis harcı, taşınmaza konan rehin (ipotek) karşılığında alınır ve genellikle alıcı tarafından ödenir. Ekspertiz ücreti bankaya, DASK ise sigorta şirketine gider. Bu kalemleri hesaba katmak için hesaplayıcıda "Kredili alım" sekmesini kullanabilirsiniz.
Emlakçı komisyonu ne kadar tutar?
Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği'ne göre emlakçı komisyonu, taraf başına azami satış bedelinin %2'si + %20 KDV'dir. 3.000.000 ₺'lik konutta bu, taraf başına 72.000 ₺ (60.000 komisyon + 12.000 KDV) demektir. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder; sözleşmeyle daha düşük anlaşılabilir.