Kim öder
Yayın: 13 Temmuz 2026
6 dk okuma
Tapu Harcını Kim Öder? Alıcı mı Satıcı mı?
Ev alım-satımında en çok tartışılan konulardan biri: tapu harcını kim ödeyecek? Yasa net bir cevap veriyor ama uygulama çoğu zaman farklı işliyor. Bu rehberde yasal durumu, pratikte ne olduğunu ve döner sermaye ile komisyon gibi kalemleri kimin üstlendiğini 2026 örnekleriyle açıklıyoruz.
Tapu harcını kim öder?
Kısa cevap
Yasada tapu harcı iki tarafa eşit bölünür: alıcı %2, satıcı %2 (toplam %4). Ancak uygulamada çoğu zaman harcın tamamını alıcı öder. Bu bir sözleşme meselesidir ve geçerlidir; fakat yasal sorumluluk her iki taraftadır — harç eksik yatarsa devlet farkı ikisinden de isteyebilir.
Kısacası "kim öder" sorusunun iki cevabı var: yasal olarak alıcı ve satıcı yarı yarıya, fiilen ise çoğunlukla alıcı. Aşağıda ikisini ayrı ayrı ele alıyoruz. Rakamları görmek için tapu harcı hesaplayıcısındaki "kim ne öder" tablosunu da kullanabilirsiniz.
Yasal durum: harç ikiye bölünür
Kısa cevap
492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre tapu harcının %2'sini alıcı, %2'sini satıcı öder. 3.000.000 ₺'lik bir konutta bu, taraf başına 60.000 ₺ demektir. Yasa, harcı iki taraf arasında eşit dağıtır ve her ikisini de müştereken sorumlu tutar.
Harçlar Kanunu, taşınmaz devrinde harcı satış bedelinin binde 40'ı (%4) olarak belirler ve bunu alıcı ile satıcı arasında eşit paylaştırır. Buradaki kritik nokta müşterek sorumluluktur: taraflar aralarında farklı anlaşsa bile, devlet açısından harcın tamamından ikisi de sorumludur.
Müşterek sorumluluk ne demek? Harç eksik ödenirse, vergi dairesi eksik kalan tutarı hem alıcıdan hem satıcıdan talep edebilir. Sözleşmeyle "harcı alıcı öder" denmiş olması, satıcının devlete karşı sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmaz; yalnızca taraflar arasında bir iç düzenlemedir.
Uygulamada ne oluyor?
Piyasada en yaygın uygulama, harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesidir. Bunun birkaç pratik nedeni var:
- Pazarlık gücü: satıcı çoğu zaman "net eline geçecek tutarı" konuşur ve harcı alıcıya bırakır.
- İşlemi alıcı yürütür: tapu randevusu, ödemeler ve masraflar genelde alıcı tarafından takip edilir.
- Kredili alım: banka süreci alıcı üzerinden yürüdüğü için harç da alıcıya yazılır.
Bu tamamen yasaldır; taraflar harcın paylaşımını sözleşmeyle serbestçe belirleyebilir. Yalnızca unutulmaması gereken, devlete karşı sorumluluğun değişmediğidir.
Kim ne öder? (2026 örnek tablo)
3.000.000 ₺'lik, büyükşehir ilçesinde (katsayı 2,5), 2.000.000 ₺ krediyle alınan bir konut için iki senaryo:
Kim ne öder — 3.000.000 ₺ konut (2026, kredili, katsayı 2,5)
| Kalem | Yasal (2+2) | Tamamı alıcı |
|---|
| Tapu harcı — alıcı | 60.000 ₺ | 120.000 ₺ |
| Tapu harcı — satıcı | 60.000 ₺ | 0 ₺ |
| Döner sermaye (alıcı) | 5.875 ₺ | 5.875 ₺ |
| İpotek harcı (alıcı) | 9.100 ₺ | 9.100 ₺ |
| Alıcı toplamı | 74.975 ₺ | 134.975 ₺ |
| Satıcı toplamı | 60.000 ₺ | 0 ₺ |
Kaynak: TapuHarcı 2026 "kim ne öder" motoru. Emlakçı komisyonu hariçtir; eklenirse iki tarafa da %2 + KDV yazılır.
Pazarlıkta işinize yarar
"Harcın tamamını alıcı ödesin" seçeneği, satıcının 60.000 ₺'sini alıcıya aktarır. Yani bu, aslında gizli bir fiyat pazarlığıdır: alıcı olarak "harçları ben öderim" demek, satış fiyatını fiilen 60.000 ₺ artırmakla aynı kapıya çıkar. Teklif verirken bu kalemi ayrıca müzakere edin.
Kendi işleminde kim ne öder, gör
Satış bedelini gir, "harcın tamamını alıcı ödesin" seçeneğini aç/kapat; alıcı ve satıcının ödeyeceği tutarı yan yana tabloyla göster.
Kim Ne Öder Hesapla →
Döner sermaye, ipotek harcı ve komisyonu kim öder?
Harç dışındaki kalemlerde yasa daha esnektir; genel uygulama şöyledir:
- Döner sermaye: genellikle işlemi yürüten taraf, yani çoğunlukla alıcı öder. Katı bir yasal paylaşım kuralı yoktur.
- İpotek tesis harcı: kredi alıcı adına çekildiği için alıcı öder (binde 4,55).
- Emlakçı komisyonu: Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği'ne göre hem alıcı hem satıcı ayrı ayrı öder; taraf başına azami %2 + %20 KDV.
- Zorunlu DASK: genellikle alıcı öder.
Özet: Alıcı; kendi harç payını, döner sermayeyi, ipotek harcını, DASK'ı ve kendi komisyon payını öder. Satıcı; kendi harç payını ve kendi komisyon payını öder. Sözleşmeyle bu dağılım değiştirilebilir — önemli olan, kimin neyi ödeyeceğini satış öncesi yazılı olarak netleştirmektir.
Sık sorulan sorular
Tapu harcını kim öder?
Yasada harç iki tarafa eşit bölünür: alıcı %2, satıcı %2. Uygulamada çoğu zaman tamamını alıcı öder. Bu geçerli bir sözleşme düzenlemesidir; ancak yasal sorumluluk her iki taraftadır.
Harcın tamamını alıcı öderse satıcı sorumluluktan kurtulur mu?
Hayır. Sözleşmeyle harcı alıcının ödemesi kararlaştırılsa bile, harç eksik yatarsa devlet farkı her iki taraftan da isteyebilir. Bu, taraflar arasında bir iç düzenlemedir; devlete karşı müşterek sorumluluk devam eder.
Döner sermaye ücretini kim öder?
Genellikle işlemi yürüten taraf, yani çoğunlukla alıcı öder. Harç gibi katı bir yasal paylaşım kuralı yoktur; taraflar aksini kararlaştırabilir.
Emlakçı komisyonunu alıcı mı satıcı mı öder?
Hem alıcı hem satıcı ayrı ayrı öder; taraf başına azami satış bedelinin %2'si + %20 KDV. Sözleşmeyle daha düşük oran kararlaştırılabilir.
Metodoloji & kaynaklar. Bu yazıdaki tüm rakamlar TapuHarcı'nın açık 2026 "kim ne öder" motoruyla üretilmiştir: tapu harcı = satış bedeli × %4 (yasal paylaşım alıcı %2 + satıcı %2); döner sermaye = 2.227 ₺ × yöresel katsayı + 307 ₺; ipotek tesis harcı = kredi tutarı × binde 4,55; emlakçı komisyonu = taraf başına satış bedelinin %2'si + %20 KDV. Kaynaklar: 492 s.k. Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife · TKGM 2026 Döner Sermaye Tarife Cetveli · Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği. Veri tazeliği: bu değerler 2026 için geçerlidir ve yeniden değerleme oranıyla yılda bir güncellenir (genelde Ocak). Son güncelleme: 13 Temmuz 2026. Yazı bilgilendirme amaçlıdır; yatırım veya hukuki tavsiye değildir. Kesin işlem için GİB, ilgili belediye ve tapu müdürlüğü esastır.