Nasıl hesaplanır
Yayın: 13 Temmuz 2026
6 dk okuma
Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır? 2026 oranları
Ev alırken en çok merak edilen masraf tapu harcıdır ve hesabı aslında tek bir çarpma işlemidir. Bu rehberde tapu harcının matrahını, %4 oranının alıcı-satıcı paylaşımını, döner sermayeyi ve emlak vergisi değeri kuralını 2026 rakamlarıyla, örnek tabloyla adım adım gösteriyoruz.
Tapu harcı nasıl hesaplanır?
Kısa cevap
Tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedeli × %4 formülüyle hesaplanır. Bu %4'ün yarısını alıcı (%2), yarısını satıcı (%2) öder. Örneğin 3.000.000 ₺ beyan edilen konutta toplam harç 120.000 ₺ olur; taraf başına 60.000 ₺. Harca ek olarak döner sermaye ücreti de ödenir.
Formül son derece basittir: satış bedeli × 0,04. Karmaşık görünmesinin tek nedeni, bu toplamın iki tarafa bölünmesi ve üstüne döner sermaye gibi ek kalemlerin gelmesidir. Kendi rakamınız için tapu harcı hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.
Matrah: harç hangi tutar üzerinden alınır?
Kısa cevap
Tapu harcının matrahı, tapu müdürlüğünde beyan edilen satış bedelidir. Bu tutar, taşınmazın bağlı olduğu belediyenin emlak vergisi (rayiç) değerinden düşük olamaz. Düşük beyan, aradaki farka isabet eden harcın cezasıyla birlikte tahsil edilmesine yol açar.
Harç, evin gerçek piyasa değeri üzerinden değil, tapuda beyan edilen değer üzerinden hesaplanır. Ancak bu beyan serbest değildir; bir alt sınırı vardır:
- Beyan değeri — tarafların satış bedeli olarak bildirdiği tutar; harcın çarpıldığı matrah budur.
- Emlak vergisi (rayiç) değeri — belediyenin belirlediği asgari değer. Beyan bunun altında olamaz.
- Gerçek satış bedeli — beyan, gerçek bedelin de altında olmamalıdır; aksi hâlde eksik harç cezalı istenir.
Neden düşük beyan riskli? Gerçek bedelin altında değer göstermek yasa dışıdır. Tespit hâlinde eksik harç, farkın kendisi + vergi ziyaı cezası ile tahsil edilir. Ayrıca alıcı açısından düşük beyan, ileride satışta daha yüksek değer artış kazancı vergisi demektir.
%4 oranı alıcı ve satıcı arasında nasıl bölünür?
Kısa cevap
Tapu harcı toplam
%4'tür (binde 40) ve yasada iki tarafa
eşit bölünür:
alıcıdan %2 (binde 20),
satıcıdan %2 (binde 20). 3.000.000 ₺'lik bir konutta alıcı 60.000 ₺, satıcı 60.000 ₺ öder. Harcı kimin ödediği konusu
ayrı rehberimizde ayrıntılı.
492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre harç, satış bedelinin binde 40'ıdır ve yasal olarak iki taraf arasında eşit paylaşılır. Uygulamada taraflar harcın tamamını alıcının ödemesi konusunda anlaşabilir; ancak yasal sorumluluk her iki taraftadır.
Satış bedeline göre tapu harcı (2026 örnekleri)
Aşağıdaki tablo, farklı satış bedelleri için toplam tapu harcını (%4) ve taraf başına düşen %2'lik payı gösterir. Döner sermaye hariçtir; ayrıca eklenir.
Beyan / satış bedeli → tapu harcı (2026, %4 = alıcı %2 + satıcı %2)
| Satış bedeli | Alıcı %2 | Satıcı %2 | Toplam harç %4 |
|---|
| 1.500.000 ₺ | 30.000 ₺ | 30.000 ₺ | 60.000 ₺ |
| 2.000.000 ₺ | 40.000 ₺ | 40.000 ₺ | 80.000 ₺ |
| 3.000.000 ₺ | 60.000 ₺ | 60.000 ₺ | 120.000 ₺ |
| 4.000.000 ₺ | 80.000 ₺ | 80.000 ₺ | 160.000 ₺ |
| 5.000.000 ₺ | 100.000 ₺ | 100.000 ₺ | 200.000 ₺ |
| 8.000.000 ₺ | 160.000 ₺ | 160.000 ₺ | 320.000 ₺ |
| 10.000.000 ₺ | 200.000 ₺ | 200.000 ₺ | 400.000 ₺ |
Kaynak: 492 s.k. Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife. Harç satış bedeliyle doğru orantılıdır.
Döner sermaye harcın üstüne eklenir
Kısa cevap
Döner sermaye, tapu müdürlüğünün işlem hizmet ücretidir ve harçtan ayrıdır. 2026'da gösterge bedeli 2.227 ₺'dir; nihai döner sermaye = 2.227 × yöresel katsayı + 307 ₺ ilave hizmet bedeli. Yöresel katsayı 1 (kırsal) ile 3 (büyükşehir merkezi) arasında değişir.
Harcın aksine döner sermaye, satış bedelinden bağımsızdır: aynı katsayı için hep aynı tutardır. Bu yüzden düşük bedelli taşınmazlarda döner sermayenin toplam masraf içindeki payı görece yüksektir.
Döner sermaye — yöresel katsayıya göre (2026, gösterge 2.227 ₺ + ilave 307 ₺)
| Yöresel katsayı | Tipik bölge | Döner sermaye |
|---|
| 1 | Küçük ilçe / kırsal | 2.534 ₺ |
| 1,5 | Çoğu il ve ilçe | 3.648 ₺ |
| 2 | Büyük ilçe / il merkezi | 4.761 ₺ |
| 2,5 | Büyükşehir ilçesi | 5.875 ₺ |
| 3 | Büyükşehir merkezi | 6.988 ₺ |
Kaynak: TKGM 2026 Döner Sermaye Tarife Cetveli. Katsayı, taşınmazın bulunduğu yere göre tapu müdürlüğünce uygulanır.
Tapu harcını ve döner sermayeyi birlikte hesapla
Satış bedelini ve yöresel katsayıyı gir; harcı (%4), döner sermayeyi ve toplam masrafı saniyede çıkarır, kim ne öder tablosunu gösterir.
Tapu Harcı Hesapla →
Tapu harcı hesabı: adım adım
Örnek: büyükşehir ilçesinde (katsayı 2,5), 3.000.000 ₺'ye beyan edilen bir konut.
- Satış bedelini yaz: 3.000.000 ₺. Bu, harcın matrahıdır.
- Emlak vergisi değeriyle karşılaştır: beyan, belediye rayiç değerinin altında olmamalı.
- %4 ile çarp: 3.000.000 × 0,04 = 120.000 ₺ toplam tapu harcı.
- İkiye böl: alıcı 60.000 ₺ (%2), satıcı 60.000 ₺ (%2).
- Döner sermayeyi ekle: 2.227 × 2,5 + 307 = 5.875 ₺.
- Toplam: 120.000 + 5.875 = 125.875 ₺. Kredili alımda ipotek harcı (binde 4,55) ayrıca eklenir.
Pratik ipucu
Kaba tahmin için satış bedelinin %4'ünü al, üstüne birkaç bin lira döner sermaye ekle: büyükşehirde toplam masraf genelde satış bedelinin %4,1–%4,3'ü civarındadır (kredi ve komisyon hariç).
Sık sorulan sorular
Tapu harcı yüzde kaç 2026?
2026'da taşınmaz alım-satımında tapu harcı toplam %4'tür (binde 40). Satış bedeli üzerinden alıcı için %2, satıcı için %2 olmak üzere ikiye bölünür. Kredili alımda ayrıca binde 4,55 ipotek tesis harcı ödenir.
3.000.000 TL konutta tapu harcı ne kadar?
Toplam harç 120.000 ₺'dir (3.000.000 × %4). Alıcı 60.000 ₺, satıcı 60.000 ₺ öder. Buna büyükşehir ilçesinde ~5.875 ₺ döner sermaye eklenince toplam masraf ~125.875 ₺ olur.
Harç gerçek satış bedeli üzerinden mi alınır?
Harç, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır. Bu beyan, ne gerçek satış bedelinin ne de belediyenin emlak vergisi (rayiç) değerinin altında olabilir; düşük beyan cezalı tarhiyat doğurur.
Tapu harcına döner sermaye dahil mi?
Hayır. Döner sermaye ayrı bir hizmet ücretidir: 2.227 ₺ × yöresel katsayı + 307 ₺. Toplam masraf = harç + döner sermaye (+ kredide ipotek harcı).
Metodoloji & kaynaklar. Bu yazıdaki tüm rakamlar TapuHarcı'nın açık 2026 hesap motoruyla üretilmiştir: tapu harcı = beyan edilen satış bedeli × %4 (alıcı %2 + satıcı %2); döner sermaye = gösterge 2.227 ₺ × yöresel katsayı + 307 ₺ ilave hizmet; ipotek tesis harcı = kredi tutarı × binde 4,55. Kaynaklar: 492 s.k. Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife · TKGM 2026 Döner Sermaye Tarife Cetveli. Veri tazeliği: bu değerler 2026 için geçerlidir ve yeniden değerleme oranıyla yılda bir güncellenir (genelde Ocak). Son güncelleme: 13 Temmuz 2026. Yazı bilgilendirme amaçlıdır; yatırım veya hukuki tavsiye değildir. Kesin işlem için GİB, ilgili belediye ve tapu müdürlüğü esastır.