🧰 BirAraçtaTüm Araçlar →

Tapu harcı hesaplama 2026

Satış bedeli üzerinden %4 tapu harcı (alıcı %2 + satıcı %2 ayrı ayrı), döner sermaye ücreti ve toplam alım-satım masrafı. Kim ne öder tablosu, düşük beyan uyarısı ve kredili alımda ipotek harcıyla — saniyede.

Kısa cevapTapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden toplam %4'tür: alıcıdan %2, satıcıdan %2 ayrı ayrı alınır. 3.000.000 ₺'lik bir konutta harç 120.000 ₺ (taraf başına 60.000 ₺), döner sermaye ise yöresel katsayıya göre yaklaşık 2.500 – 7.000 ₺'dir. Beyan değeri, belediyenin emlak vergisi değerinden düşük olamaz.
Tapu harcı %4 (2+2) Döner sermaye 2.227 ₺ × katsayı İlave hizmet 307 ₺ Güncelleme: 12 Tem 2026
₺
Tapuda beyan edeceğin satış bedeli — harcın matrahı budur.
Hızlı tutar
₺
Belediyenin emlak vergisi değeri. Beyan bunun altında olamaz.
Büyükşehirde katsayı yüksektir; döner sermayeyi belirler.
⚙️ Gelişmiş — emlakçı komisyonu & harç paylaşımı
Emlakçı komisyonunu ekleTaraf başına satış bedelinin %2'si + %20 KDV (azami sınır).
Harcın tamamını alıcı ödesinUygulamada sık; yasal sorumluluk yine iki taraftadır (%2+%2).
Toplam tapu masrafı
Tapu harcı (%4)
Döner sermaye
Alıcının ödediği
⚠️ Bilgilendirme notu: Bu araç 2026 resmî ve gösterge değerlerine dayanır (tapu harcı %4 = alıcı %2 + satıcı %2, döner sermaye gösterge 2.227 ₺, ilave hizmet 307 ₺, ipotek harcı binde 4,55). Döner sermaye yöresel katsayıya göre değişir ve tapu müdürlüğünce belirlenir; sonuçlar temsilidir. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; yatırım veya hukuki tavsiye değildir. Kesin ve resmî hesap için GİB, ilgili belediye ve tapu müdürlüğü esastır.

Tapu harcı nasıl hesaplanır? (2026)

Tapu harcının matrahı, %4 oranının alıcı-satıcı paylaşımı, döner sermaye ücreti, beyan değeri kuralı ve kredili alımda ipotek harcının tam açıklaması.

Tapu harcı, bir taşınmazın (konut, işyeri, arsa) alım-satımında, tapu müdürlüğünde beyan edilen satış bedeli üzerinden alınan bir harçtır. 2026 yılında 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre bu harcın toplam oranı %4'tür (binde 40) ve satış bedeli üzerinden hesaplanır. Bu araç, harcı hem toplam hem de alıcı/satıcı payı olarak ayrı ayrı gösterir, üstüne döner sermaye ücretini ekleyip toplam alım-satım masrafını ve kim ne öder tablosunu çıkarır.

Tapu harcı %4 alıcı ve satıcı arasında nasıl bölünür?

Kısa cevapTapu harcı toplam %4'tür ve yasada iki tarafa eşit bölünür: alıcıdan %2 (binde 20), satıcıdan %2 (binde 20). Matrah, tapuda beyan edilen satış bedelidir. Örneğin 3.000.000 ₺ beyan edilen bir konutta toplam harç 120.000 ₺; alıcı 60.000 ₺, satıcı 60.000 ₺ öder.
  • Matrah — tapuda beyan edilen satış bedeli (harcın hesaplandığı tutar).
  • Alıcı payı %2 — satış bedelinin binde 20'si.
  • Satıcı payı %2 — satış bedelinin binde 20'si.
  • Toplam %4 — iki payın toplamı; harcın devlete ödenen kısmı.

Döner sermaye ücreti nedir, nasıl hesaplanır?

Kısa cevapDöner sermaye, tapu müdürlüğünün işlem hizmeti için alınan ücrettir ve harçtan ayrıdır. 2026'da gösterge bedeli 2.227 ₺'dir; nihai döner sermaye = 2.227 × yöresel katsayı + 307 ₺ ilave hizmet bedeli. Yöresel katsayı 1 (kırsal) ile 3 (büyükşehir merkezi) arasında değişir; büyükşehirde döner sermaye yaklaşık 5.900 – 7.000 ₺'ye çıkar.

Döner sermaye, satış bedelinden bağımsızdır — pahalı da olsa ucuz da olsa aynı katsayı için aynı tutardır. Bu yüzden düşük bedelli taşınmazlarda toplam masrafın içinde döner sermayenin payı daha yüksektir. Katsayı, taşınmazın bulunduğu ilçe/il için tapu müdürlüğünce belirlenir.

Beyan değeri emlak vergisi değerinden düşük olabilir mi?

Kısa cevapHayır. Tapuda beyan edilen satış bedeli, taşınmazın bağlı olduğu belediyenin emlak vergisi (rayiç) değerinden düşük olamaz. Düşük beyan, aradaki farka isabet eden harcın cezasıyla birlikte (harç ikmali + vergi ziyaı cezası) tahsil edilmesine yol açar. Ayrıca gerçek satış bedelinin altında beyan da yasa dışıdır.

Kredili alımda ipotek (rehin) tesis harcı nedir?

Kısa cevapTaşınmazı banka kredisiyle alıyorsanız krediye karşılık taşınmaza ipotek konur; bunun için ipotek tesis harcı ödenir. 2026'da bu harç, ipotek (kredi) tutarı üzerinden binde 4,55'tir. Örneğin 2.000.000 ₺ kredide ipotek harcı 9.100 ₺ olur ve genellikle alıcı tarafından ödenir. "Kredili alım" sekmesinden bu masrafı hesaba katabilirsiniz.

Satış bedeline göre tapu harcı (2026 örnekleri)

Beyan edilen satış bedeline göre toplam tapu harcı (%4) ile taraf başına düşen %2'lik pay. Döner sermaye ayrıca eklenir. Kendi rakamın için yukarıdaki hesaplayıcıyı kullan.

Satış bedeli → tapu harcı (2026, %4 = alıcı %2 + satıcı %2)
Beyan / satış bedeliAlıcı %2Satıcı %2Toplam harç %4
1.500.000 ₺30.000 ₺30.000 ₺60.000 ₺
2.000.000 ₺40.000 ₺40.000 ₺80.000 ₺
3.000.000 ₺60.000 ₺60.000 ₺120.000 ₺
4.000.000 ₺80.000 ₺80.000 ₺160.000 ₺
5.000.000 ₺100.000 ₺100.000 ₺200.000 ₺
8.000.000 ₺160.000 ₺160.000 ₺320.000 ₺
10.000.000 ₺200.000 ₺200.000 ₺400.000 ₺

Harç satış bedeliyle orantılıdır; döner sermaye ise satış bedelinden bağımsız, yöresel katsayıya bağlıdır.

Popüler hesaplamalar

İlgili hesaplayıcılar: döner sermaye, ipotek harcı & emlakçı komisyonu

Tapu masrafının tek tek kalemlerini de 2026 verisiyle ayrı ayrı hesapla.

🏛️Döner sermaye
Yöresel katsayıya göre döner sermaye = gösterge 2.227 ₺ × katsayı + 307 ₺ ilave.
🏦İpotek (rehin) harcı
Kredili alımda ipotek tesis harcı = kredi tutarı × binde 4,55.
₺
🤝Emlakçı komisyonu
Taraf başına azami %2 + %20 KDV. Alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder.
₺

2026 referans tabloları & pratik bilgiler

Tapu harcı oranları, döner sermaye katsayı tablosu, örnek toplam masraf ve diğer harç/vergi kalemleri.

Tapu / taşınmaz harç oranları (2026, 492 s.k. (4) sayılı tarife)
İşlemMatrahOran
Tapu harcı — toplamSatış bedeli%4 (binde 40)
— Alıcı payıSatış bedeli%2 (binde 20)
— Satıcı payıSatış bedeli%2 (binde 20)
İpotek (rehin) tesis harcıİpotek/kredi tutarıBinde 4,55

Matrah, tapuda beyan edilen satış bedelidir ve emlak vergisi değerinin altında olamaz.

Döner sermaye — yöresel katsayıya göre (2026, gösterge 2.227 ₺ + ilave 307 ₺)
Yöresel katsayıTipik bölgeDöner sermaye
1Küçük ilçe / kırsal2.534 ₺
1,5Çoğu il ve ilçe3.648 ₺
2Büyük ilçe / il merkezi4.761 ₺
2,5Büyükşehir ilçesi5.875 ₺
3Büyükşehir merkezi6.988 ₺

Döner sermaye = 2.227 × katsayı + 307 ₺. Katsayı taşınmazın bulunduğu yere göre tapu müdürlüğünce uygulanır.

Örnek toplam tapu masrafı (harç %4 + döner sermaye, katsayı 2,5)
Satış bedeliTapu harcı %4Döner sermayeToplam masraf
1.500.000 ₺60.000 ₺5.875 ₺65.875 ₺
2.000.000 ₺80.000 ₺5.875 ₺85.875 ₺
3.000.000 ₺120.000 ₺5.875 ₺125.875 ₺
5.000.000 ₺200.000 ₺5.875 ₺205.875 ₺
8.000.000 ₺320.000 ₺5.875 ₺325.875 ₺

Harç iki tarafa bölünür (taraf başına %2); tabloda toplam devlet harcı gösterilmiştir. Kredili alımda ipotek harcı ve emlakçı komisyonu ayrıca eklenir.

Alım-satımda karşılaşılan diğer kalemler (2026, temsili)
KalemKim öderTutar / oran
Emlakçı komisyonuAlıcı + satıcı (ayrı)Taraf başına %2 + KDV
Zorunlu DASKAlıcıKonut m²'sine göre
Ekspertiz / değerleme (kredide)Alıcı~temsili sabit ücret
Döner sermaye ilave hizmetİşlemi yapan307 ₺ (bir kez)

Bu kalemler bölgeye ve bankaya göre değişir; kesin tutar için ilgili kuruma başvurun.

Tapu terimleri sözlüğü

Tapu işlemlerinde ve harç hesabında geçen temel kavramların kısa tanımları.

Tapu harcıTaşınmaz devrinde satış bedeli üzerinden alınan harç; 2026'da toplam %4.
Beyan değeriTapuda satış bedeli olarak bildirilen tutar; harcın matrahıdır.
Emlak vergisi (rayiç) değeriBelediyenin belirlediği asgari değer; beyan bunun altında olamaz.
Döner sermayeTapu müdürlüğü hizmet ücreti; gösterge × yöresel katsayı + ilave hizmet.
Yöresel katsayıDöner sermayeyi belirleyen bölge çarpanı (1 – 3 arası).
İlave hizmet bedeliHer işlemde bir kez alınan sabit döner sermaye kalemi (2026: 307 ₺).
İpotek tesis harcıKredili alımda ipotek/rehin için kredi tutarının binde 4,55'i.
Cezalı tarhiyatDüşük beyan tespitinde eksik harcın cezasıyla birlikte istenmesi.
Emlakçı komisyonuTaşınmaz ticaretinde taraf başına azami %2 + KDV hizmet bedeli.
Değer artış kazancıBeş yıl içinde satışta oluşan kazançtan alınan gelir vergisi.

Derinlemesine rehberler

En çok merak edilen tapu masrafı sorularına ayrıntılı yanıtlar.

3.000.000 TL konutta tapu masrafı ne kadar tutar?

3.000.000 ₺ beyan edilen bir konutta tapu harcı, satış bedelinin %4'ü olan 120.000 ₺'dir; bunun 60.000 ₺'si alıcının, 60.000 ₺'si satıcının payıdır. Buna yöresel katsayıya göre değişen döner sermaye eklenir: büyükşehir ilçesi (katsayı 2,5) için ~5.875 ₺. Böylece toplam tapu masrafı yaklaşık 125.875 ₺ olur.

Konutu krediyle alıyorsanız, çekilen kredi tutarı üzerinden binde 4,55 ipotek tesis harcı (ör. 2.000.000 ₺ kredide 9.100 ₺) ve varsa emlakçı komisyonu (taraf başına %2 + KDV) bu tutara eklenir. Yukarıdaki hesaplayıcıya kendi rakamlarınızı girerek kim ne öder tablosunu görebilirsiniz.

Tapu harcını gerçekte kim ödüyor? Alıcı mı, satıcı mı?

Yasal olarak tapu harcı iki tarafa eşit bölünür: alıcı %2, satıcı %2. Ancak uygulamada taraflar çoğu zaman harcın tamamını alıcının ödemesi konusunda anlaşır. Bu bir sözleşme meselesidir; harç eksik yatarsa devlet her iki taraftan da talep edebilir, çünkü yasal sorumluluk müştereken devam eder.

Döner sermaye ücretini ise genellikle işlemi yürüten taraf (çoğunlukla alıcı) öder. Hesaplayıcıda "Harcın tamamını alıcı ödesin" seçeneğiyle bu yaygın uygulamayı tabloya yansıtabilirsiniz.

Düşük beyan (gerçek bedelin altında gösterme) yaparsam ne olur?

Harçtan tasarruf için tapuda gerçek satış bedelinin altında değer beyan etmek yasa dışıdır. Tespit edilirse eksik ödenen harç, aradaki farkın kendisi + vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilir. Ayrıca beyan hiçbir durumda belediyenin emlak vergisi değerinin altında olamaz.

Alıcı açısından düşük beyanın ayrı bir riski daha vardır: ileride taşınmazı sattığınızda, düşük gösterilen alış bedeli nedeniyle değer artış kazancı vergisi daha yüksek çıkar. Doğru ve güvenli yol, gerçek satış bedelini beyan etmektir.

Sonraki adım: ilgili BirAraçta araçları

Ev alım kararını bütçenle birlikte değerlendir. Bu ücretsiz hesaplayıcılar işine yarar:

💳Kredi HesaplamaKonut kredisi taksiti 🏠Kira HesaplamaKira artışı & getiri 🚗Araç DeğerlemeTaşıt için de tapu 🧾MTV HesaplamaMotorlu taşıtlar vergisi 📚Blog & RehberlerTapu & emlak rehberleri

Sık sorulan sorular

Tapu harcı nasıl hesaplanır 2026?
Tapu harcı, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. 2026'da toplam oran %4'tür: alıcıdan %2, satıcıdan %2 ayrı ayrı alınır. Örneğin 3.000.000 ₺'lik bir konutta toplam harç 120.000 ₺ olur (taraf başına 60.000 ₺). Beyan, belediyenin emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Harca ek olarak döner sermaye ücreti de ödenir.
Tapu harcını kim öder?
492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre harcın %2'sini alıcı, %2'sini satıcı öder (toplam %4). Uygulamada taraflar harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesi konusunda anlaşabilir; ancak yasal sorumluluk her iki taraftadır. Döner sermayeyi genellikle işlemi yürüten taraf (çoğunlukla alıcı) öder.
Tapu masrafı ne kadar 2026?
Toplam tapu masrafı, tapu harcı (satış bedelinin %4'ü) ile döner sermaye ücretinden oluşur. Döner sermaye yöresel katsayıya göre yaklaşık 2.500 – 7.000 ₺ arasındadır. Örneğin 3.000.000 ₺'lik konutta harç 120.000 ₺, döner sermaye ~5.900 ₺; toplam ~125.900 ₺. Kredili alımda ipotek harcı ve emlakçı komisyonu ayrıca eklenir.
Döner sermaye ücreti 2026 ne kadar?
Döner sermaye, 2026 TKGM tarifesine göre gösterge bedeli 2.227 ₺ üzerinden hesaplanır: 2.227 × yöresel katsayı + 307 ₺ ilave hizmet. Katsayı 1 ile 3 arasındadır. Örneğin katsayı 1,5 için ~3.648 ₺, katsayı 3 (büyükşehir merkezi) için ~6.988 ₺ döner sermaye ödenir.
Beyan değeri nedir, emlak vergisi değerinden düşük olur mu?
Beyan değeri, tapuda satış bedeli olarak bildirilen ve harcın hesaplandığı tutardır. Bu değer, taşınmazın bağlı olduğu belediyenin emlak vergisi (rayiç) değerinden düşük olamaz. Düşük beyan, aradaki farka isabet eden harcın cezasıyla birlikte (harç ikmali + vergi ziyaı cezası) tahsiline yol açar.
Tapu harcı yüzde kaç 2026?
2026'da taşınmaz alım-satımında tapu harcı toplam yüzde 4'tür (binde 40). Bu, satış bedeli üzerinden alıcı için %2 (binde 20) ve satıcı için %2 (binde 20) olmak üzere ikiye bölünür. Kredili alımda ayrıca ipotek tesisi için binde 4,55 ipotek harcı ödenir.
Kredili konut alımında ipotek harcı ne kadar?
Kredili alımda taşınmaza ipotek konur ve ipotek tesis harcı ödenir. 2026'da bu harç, ipotek (kredi) tutarı üzerinden binde 4,55'tir. Örneğin 2.000.000 ₺ kredide 9.100 ₺ olur. Bu tutar tapu harcı ve döner sermayeye ek bir masraftır ve genellikle alıcı tarafından ödenir.
Düşük beyan neden risklidir?
Tapuda gerçek bedelin altında değer göstermek yasa dışıdır. Tespit halinde eksik harç, farkın kendisi ve vergi ziyaı cezası ile tahsil edilir. Beyan, emlak vergisi değerinin de altında olamaz. Alıcı açısından düşük beyan, ileride satışta yüksek değer artış kazancı vergisi ve kredi/ekspertiz uyuşmazlıkları doğurabilir. Doğru olan, gerçek satış bedelini beyan etmektir.

Metodoloji & kaynaklar

TapuHarcı, bağımsız ve ücretsiz bir Türkçe tapu harcı ve alım-satım masrafı hesaplama aracıdır. Hesap motoru, tapu harcını doğrudan beyan edilen satış bedeli × %4 (alıcı %2 + satıcı %2) formülüyle hesaplar; döner sermayeyi gösterge bedeli (2.227 ₺) × yöresel katsayı + ilave hizmet (307 ₺) olarak ekler. Kredili alımda ipotek tesis harcı, ipotek tutarı × binde 4,55 olarak; emlakçı komisyonu taraf başına satış bedelinin %2'si + %20 KDV (azami sınır) olarak hesaplanır. Beyan değeri emlak vergisi değerinin altındaysa araç cezalı tarhiyat uyarısı verir.

Kaynaklar: 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife (tapu harcı %4, ipotek harcı binde 4,55) · TKGM 2026 Döner Sermaye Tarife Cetveli (gösterge 2.227 ₺ + ilave hizmet 307 ₺, yöresel katsayı 1–3) · Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği (emlakçı komisyonu üst sınırı). Döner sermaye tutarları bölgeye göre değişebilir. Veri tazeliği: bu değerler yeniden değerleme oranıyla yılda bir güncellenir (genelde Ocak). Son güncelleme: 12 Tem 2026. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; yatırım veya hukuki tavsiye değildir ve resmî tapu/harç hesabının yerine geçmez — kesin işlem için GİB, ilgili belediye ve tapu müdürlüğü esastır.