Aylık taksit nasıl hesaplanır? (anüite formülü)
Anüite yönteminde her ay aynı tutarı ödersiniz, ama bu taksitin içindeki faiz–anapara dağılımı zamanla değişir. İlk aylarda kalan borç yüksek olduğu için taksitin büyük kısmı faize gider; vade ilerledikçe faiz payı azalır, anapara payı artar. Bu yüzden kredinin ilk yıllarında ana paranız beklediğinizden yavaş erir.
Konut kredilerinde önemli bir avantaj vardır: KKDF ve BSMV istisnası nedeniyle taksit yalnızca anapara ve faizden oluşur; ihtiyaç kredisindeki gibi vergi eklenmez. Bu nedenle yukarıdaki formül konut kredisinde doğrudan uygulanabilir.
Faiz ve vadeye göre 2 milyon TL taksit tablosu
Aşağıdaki tablo, 2.000.000 ₺ konut kredisinin üç farklı aylık faiz oranı ve iki farklı vade için aylık taksitini, toplam geri ödemesini ve toplam faizini gösterir. Değerler anüite formülüyle hesaplanmıştır.
| Aylık faiz | Vade | Aylık taksit | Toplam geri ödeme | Toplam faiz |
|---|---|---|---|---|
| %2,50 | 120 ay | 52.724 ₺ | 6.326.830 ₺ | 4.326.830 ₺ |
| %2,50 | 180 ay | 50.594 ₺ | 9.106.924 ₺ | 7.106.924 ₺ |
| %2,75 | 120 ay | 57.206 ₺ | 6.864.730 ₺ | 4.864.730 ₺ |
| %2,75 | 180 ay | 55.420 ₺ | 9.975.545 ₺ | 7.975.545 ₺ |
| %3,00 | 120 ay | 61.780 ₺ | 7.413.580 ₺ | 5.413.580 ₺ |
| %3,00 | 180 ay | 60.295 ₺ | 10.853.070 ₺ | 8.853.070 ₺ |
Örnek: %2,75 faiz, 120 ay ödeme planı
- Değerleri yazın. Anapara 2.000.000 ₺, aylık faiz %2,75 (i = 0,0275), vade 120 ay.
- Faiz çarpanını bulun. (1 + 0,0275)120 ≈ 25,93.
- Taksiti hesaplayın. 2.000.000 × (0,0275 × 25,93) ÷ (25,93 − 1) ≈ 57.206 ₺.
- Toplamı okuyun. 57.206 × 120 = 6.864.730 ₺ toplam; faiz = 6.864.730 − 2.000.000 = 4.864.730 ₺.
Ödeme planının ilk ayında faiz ≈ 2.000.000 × 0,0275 = 55.000 ₺'dir; yani ilk taksitin (57.206 ₺) yalnızca ~2.206 ₺'si anaparayı düşürür. Son aylarda ise tam tersi olur: taksitin neredeyse tamamı anaparaya gider. Bu "amortisman" mantığı, erken kapamanın neden ilk yıllarda daha çok faiz tasarrufu sağladığını da açıklar.
120 ay mı 180 ay mı? Vadenin toplam maliyete etkisi
Vade uzadıkça aylık yük azalır ama iki nedenle toplam faiz artar: (1) borcu daha uzun süre taşırsınız, (2) her ay kalan bakiye daha yüksek kaldığı için üzerine işleyen faiz de büyür. Genel kural: bütçeniz elveriyorsa mümkün olan en kısa vadeyi seçin. Taksiti zorlanmadan ödeyebiliyorsanız kısa vade toplamda milyonlarca lira tasarruf ettirir.
İpucu Taksit/gelir dengesi
Bankalar genelde aylık taksitin net gelirinizin %40–50'sini aşmamasını ister. 57.206 ₺ taksit için hane gelirinizin kabaca 115.000–143.000 ₺ olması beklenir. Gelirinize göre ne kadar ev/kredi alabileceğinizi "Ne Kadar Ev?" aracıyla ölçebilirsiniz.
Taksit dışı masraflar ve gerçek maliyet
Taksit, kredinin tek maliyeti değildir. Konut alımında taksitin yanında genelde şu kalemler çıkar:
- Ekspertiz (değerleme) ücreti: ~5.000 ₺ civarı, alım öncesi bir kerelik.
- Kredi dosya/tahsis ücreti: bankaya göre değişir (örnek ~15.000 ₺).
- DASK (zorunlu deprem sigortası): konutun büyüklüğüne göre yıllık, orta bir konutta ~2.200 ₺.
- Kredi hayat sigortası: kalan bakiye üzerinden yıllık yenilenen bir prim.
- İpotek (rehin) tesis harcı ve tapu masrafları: alım işleminde ayrıca doğar.
Erken kapama da mümkündür: yasa gereği erken ödeme tazminatı, kalan vade 36 aydan uzunsa kalan anaparanın %2'si, 36 ay ve altındaysa %1'idir. Yine de erken kapama çoğu zaman ödenmemiş faizden tasarruf sağladığı için avantajlıdır. Tüm bu kalemleri ve tapu harcını hesap araçlarında tek tek görebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
2 milyon TL konut kredisi aylık taksiti ne kadar?
Aylık %2,75 faiz ve 120 ay vadeyle yaklaşık 57.206 ₺. Aynı kredi %2,50 faizle 52.724 ₺, %3,00 faizle 61.780 ₺ taksit yapar. Vade 180 aya çıkarsa taksit düşer, toplam faiz artar.
2 milyon TL kredide toplam ne kadar faiz ödenir?
120 ay ve %2,75 faizde toplam geri ödeme ~6.864.730 ₺, toplam faiz ~4.864.730 ₺ olur; yani anaparanın yaklaşık 2,4 katı. 180 ay vadede %2,75 faizle toplam faiz 7.975.545 ₺'ye çıkar.
120 ay mı 180 ay vade mi daha avantajlı?
180 ay taksiti düşürür (%2,75'te 57.206 → 55.420 ₺) ama 60 ay daha faiz ödediğiniz için toplam faiz 4,86 milyondan 7,98 milyon ₺'ye çıkar. Bütçeniz elveriyorsa kısa vade toplamda çok daha ucuzdur.
Konut kredisi taksiti neyi içerir, KKDF var mı?
Konut kredilerinde KKDF ve BSMV istisnası vardır; taksit yalnızca anapara ve faizden oluşur. Dosya ücreti, ekspertiz, DASK ve hayat sigortası gibi masraflar taksit dışında ayrıca ödenir.
Aylık taksit tam olarak nasıl hesaplanıyor?
Eşit taksit (anüite) formülüyle: Taksit = A × [i × (1+i)ⁿ] ÷ [(1+i)ⁿ − 1]. A anapara, i aylık faiz (ondalık), n vadedir (ay). Taksit sabittir; başta faiz payı yüksek, sonlara doğru anapara payı yüksektir.